最近看到粉丝群里不少群友都在讨论500万上车石景山的话题,我大概看了看,大家一致的反应就仨字“太难了!”一方面石景山的次新商品房小区本身就不太多,出房量少,另一方面作为城六区之一的石景山,房价一点也不怂,新房从5万+到6万+,再到现在已经稳稳地7万打底,区域内保值能力较强的次新二手房小区,自然也跟着水涨船高。

说到500万的预算,我也不禁想起了限竞房年代,那时候佳爷说500万是刚需上车的门槛,就石景山而言,像区域内的禧悦学府,紧邻地铁6号线西黄村站,实行70/90政策,500万预算买个两居好楼层基本问题不大,但今时不同往日,后限竞房时代的今天,总价500万在石景山买新房基本没有选择,于是在团队二手房专家齐小白的建议下,我准备实地看一看区域内保值流通相对较好的二手房小区,接下来以板块为例,和大家简单做一下分享。

鲁谷板块:

鲁谷是石景山最成熟的板块,既在1号线地铁沿线,也是石景山区政府所在地,配套相对最完善,著名的品质二手房小区是远洋山水,现在均价在69465万/平米,总价范围500万很难下得来,不做过多赘述,以另外的次新代表融景城和诗景长安为例。

1.融景城:

小区是10年以后的纯商品房小区,人车分流,里面有水系和园林,内部环境非常不错,进入小区需要刷门禁,但跟着业主混进去难度不大,有基本的物业管理。小区近90天成交11套,流通还算不错,但因为是商品房小区,出房量很少,写文章的时候查资料,某中介官网挂牌显示除车位之外仅有五套房源对外出售,可选范围不多。

周边配套看了一圈,比较一般,西区旁边有建筑工地正在施工,临铁路轨道,听小区居民说这铁路不常过车,一个月兴许有一次两次的,就算这扰民程度可以忽略不计,但给人的观感还是不太好,小区4月挂牌均价67752元/㎡,如果是我的话,可能更倾向有品质的新房或者配套更成熟的二手房。

小区点评:

1. 整个小区以16-26层塔楼为主,2梯3户或者2梯4户,居住密度较大。

2. 户型不如板楼方正通透,多个卧室都带拐角,不好摆放家居,且浪费居住面积,南向或者南北向的房源,卫生间都不带窗户。

3. 部分一居客厅面积比较大,可改两居;客厅或者厨房带阳台,卧室、客厅都是转角窗户,采光面较大。

4. 小区是周边京源小学的划片学区房,还有首都医科大学附属朝阳医院京西院区,老人拿药看病比较方便。

2.诗景长安:

进来这个小区感觉还是比较喜欢的,整个小区的体量比较小,一共四栋楼,户型面积57-143㎡,一居—三居,小户型为主,高层板楼,采光和通透性比塔楼小区好很多。小区处在石景山核心区,配套和周边环境都非常好,小区北边有半月园公园,还能看到不远处的石景山万达广场,南侧500米是莲石路,交通非常方便,距离地铁站八角游乐园站也比较近,约1公里,小区里边自带花园和休息凉亭,绿化良好,均在小区中间位置,可供平时休息娱乐夏日乘凉。

小区点评:

1. 目前小区均价64371/㎡,比临近鲁谷商业核心区的远洋山水等小区房源便宜。

2. 老旧小区物业费和停车费都比较便宜,小区车位虽然比较紧张,但不少业主都把车停在不远处五环桥下边,费用也不贵。

3. 小区出房量比较少,主要以两居房源为主,户型格局比较实用。

苹果园和古城板块:

该板块位于京西五环外,是石景山传统的老城区,生活氛围浓厚,有京客隆、物美等超市聚集,但总体来说,商业配套及地理位置不如新兴的鲁谷板块,但是该板块却有着自己独特的两大优势。一是,二手房价格在石景山区相对来说是较低的。二是,地铁1号线的西段是总站苹果园站,早高峰乘坐地铁出行有座位,这对于不少上班族来说,十分友好。

近年来,该板块内比较知名的小区数雍景天成二手房房价最高,在6.4万/平方米左右;其他知名的老小区如海特花园、苹果园小区等2000年以前的二手房房源价格普遍在4.9-5.4万/平方米。

雍景天成

雍景天成是苹果园与古城板块为数不多的2000以后建成的小区,房源全部为6-10层的1梯2户小板楼,户户南向,130-160平大户型为主,总价800-1000万。该小区南侧为首钢医院,也是苹果园与古城板块唯一的三级医院。

小区点评:

1. 与苹果园古城板块其他小区相比,雍景天成的户型更合理,医疗配套也不错。

2. 低密度,带花园,有水系,但总价偏高。

3. 从该小区到地铁站有3公里的距离,在交通出行方面并无优势;而且该小区的南侧临近铁道,噪声干扰也是一个比较大的问题。

苹果园小区:

作为苹果园与古城板块最大的小区,一共分为四个区,一区二区距离杨庄地铁站近,三区四区距离苹果园地铁站近,苹果园站目前能够换乘S1号线和六号线,1号线暂缓开通。小区的出房量非常大,户型也比较多样,以58-103平1居—3居为主,该小区自身配套有幼儿园、小学,可以说是苹果园与古城板块各项配套最齐全的小区。

小区点评:

1. 80年代的小区,品质跟不上次新,保值能力一般,非人车分流,车位不足。

2. 周边配套完善,小区西侧就是地铁苹果园站,出行方便。

3. 户型比较差劲,一区房源全部为老式的六层楼,户型多不通透且狭长,居住的舒适度不高;二区至四区的房源多为塔楼结构,南向户型偏少,居住的舒适度也不高。

除上述几个板块外,石景山其他片区,杨庄,八宝山,八角等二手房情况和苹果园及古城板块的二手房基本差不多,老旧小区为主,均价在4.1~5.3万,高品质次新房非常罕见。

总结:

500万预算买石景山的话,可以看到品质商品房两居普遍在500万以上,能看的就是一些商品房的一居或开间,要是不够住就只能牺牲小区品质,看看像苹果园小区、海特花园,包括古城八角小区,类似这种90年代的公房社区有很多,流通相对还算好一些,或者选一个配套成熟的地段,但就房子老看能不能接受。

另一方面如果预算实在有限,还追求品质和交通等配套,稍微牺牲一下环线位置也不是不可以,看看和石景山一桥之隔的门头沟四道桥板块,现在有金地峯范北京和金茂长安悦等新房项目,总价350-400万即可上车品质开发商精妆两居-三居,紧邻地铁四道桥站,一站金安桥,两站苹果园,还享受石景山配套和首钢园的自然资源,感兴趣的朋友可以一块来看看,佳爷粉丝更有机会获取物业费、京东卡等购房福利~

加客服微信:qiushu0517,开通VIP下载权限!