有一天，小王子看了四十四次的日落，他说，人在难过的时候就会爱上日落，但不知道他在看四十四次日落的那天，是不是很难过。
某一天，我的地产朋友们在群里讨论了四十四次关于会不会失业的话题，在地产圈兵荒马乱的时期里，谁也不知道自己的这份工作能保多久。
的确，地产的寒冬说来就来了，毫无征兆。曾经风光无限、头颅高昂的地产人们，一夜之间垂头丧气，仿佛从职业鄙视链的上端滑到末端。“地产人虚，没啥真才实学”“地产人的高薪吃的都是行业的红利”，甚至房地产行业内部都开启鄙视链，“XXX房企出来的人，不要。”根据了解，2021年底，惠州大部分外来房企都进行了大规模裁员，包括碧桂园、恒大、佳兆业、蓝光、合生、新城控股等，裁员比例大的公司甚至达到50%裁员率。
然而，比裁员更可怕的是，不少楼盘项目也停工了。以前行业内买房，最信奉的买房规则是“买品牌大房企的楼盘，交楼及质量有保障”，现如今，千亿房企带头倒下，而接连倒下的亦是有头有面的地产大哥们。头部房企都已陷入停工无法交楼的局面，大众对房地产行业的信心又从何而谈？
2021年惠州的冬天和地产行业一样格外寒冷，但再寒冷也已经熬过去了，虽然地面铺满的落叶看起来仍有秋冬的衰败感，但树上开始发出嫩绿的芽，城市的春天俨然已经到来。然而地产的春天，似乎还没开始，整个行业依然笼罩在一种悲观的氛围中。连地产人都在疑问：地产人还要熬多久？地产行业的春天还能来吗？
一
冬天已经过去了，春天还会遥远吗？过去地产人，一定是坚定马上能够等到春天，但现在，可能对于这个问题，更多了一些谨慎及疑虑。
2021年第7次人口普查数据显示，惠州常住人口突破604万人，相比于10年前，人口增长了145万，10年人口增幅为31.6%。细分到人口年龄结构分布来看，14周岁以下有125.44万人，占比20.76%；15~59周岁有418.1万人，占比69.19%；60周岁以上有60.73万人，占比10.05%。
从数据面可以看出来，惠州仍然是一座年轻化的城市，而且比过去十年更具活力以及吸引力。对一个城市来说，人口是发展的基石，有了人，才有需求，大量的年轻人口也势必能带来更多的安家需求。且一个城市的活力及人口密度，将带来更强势的城市竞争力，从数据上来看，孩子的人口比例远大于老人，未来惠州的城市仍将蓬勃。
另外从惠州的地理位置上来看，这已经是一个众所皆知的长期利好。惠州紧邻深圳、广州及东莞，早就处在从粤港澳大湾区及深圳都市圈的镁光灯下。
深莞惠一体化至今发展近10年，圈内流通日益紧密。数据显示，2019年，深圳市与东莞市、惠州市跨界日通勤超过50万人次。在全国最具潜力的都市圈排名中，深莞惠都市圈位列前三。从珠三角大湾区的整体定位上看，整个湾区处于经济发展的前沿，相对来说，整个珠三角大湾区应该是全国最有前途的区域之一。
深圳无疑是这两个“圈”的核心，但深圳又是全国土地面积最小的超级城市，不到2000平方公里的土地上流动人口却高达1300万（截止2018年数据）。因此，深圳正面临一个基本的市情——经济总量大城，人口规模大城，环境容量小市，城市空间规模小市。
有一份深圳的住房建设规划文件，曾提及深圳住房供应量只有65万套，而住房需求有180万套，这意味着，有将近500万的深圳人将需要住到环深地区。
那么，作为处在深圳都市圈核心圈里且紧紧靠着深圳的惠州，可谓是近水楼台先得月了。毕竟惠州11300平方公里的土地面积，是深圳土地面积的近6倍，占到了“深圳都市圈”的近7成，但总的人口仅为深圳的三分之一，这意味着在深圳都市圈中，惠州土地优势明显，有足够容纳产业的能力及接收深圳未来大量外溢人口的能力。且在交通方面，赣深高铁开通，长深高速拓宽，临深临莞片区多条主干道无缝对接，及未来数年内，包括广汕高铁、深惠城轨等多条城轨高铁的开通，都正在慢慢实现大湾区1小时生活圈。
良好的地理优势和广阔的土地面积为惠州市经济发展提供腹地，近些年惠州经济发展速度越来越快，2021年惠州共完成经济总量4977亿，赶超中山在广东排名第五，名义GDP增速达到了17.9%，位居全省第一。可以看出，惠州目前已经是除了深圳、广州、东莞、佛山外的下一个万亿城市冲刺先锋。
由此我们可以说，惠州目前仍有培育地产春天的温床。
二
一场春雨一场暖。每一个春天的到来，都需要一场春雨的浇灌。
2022年国家给房地产的春雨，其实已经下过了许多场。国家的救市目的，已经很明显。
首先是开年至今，全国超40城发布了各种力度的房地产宽松政策，六大行集体下调房贷利率，其中惠州、中山、呼和浩特首套房贷利率下调0.3%，广州地区首套房和二套房贷利率统一下调0.2%，重庆、赣州佛山等非限购区直接降20%首付。
相比于2021年的高利率、严查首付、房贷难，这一系列的举措，如此多的城市在这个节点推出楼市新政，无疑是国家给房地产的一场春雨，更是给大家对楼市的希望和信心。
除此以外，在2月份传出的万科郁亮的企业内部讲话中提出“黑铁时代”之后，有关地产去金融化的讨论甚嚣尘上，有不少人认为，金融对房地产的支持将大幅降低，房价要大降了。《经济日报》为此特意澄清了郁亮的这种说法《不要误读房地产去金融化》,这显然是为房地产金融化“拨乱反正”：“去金融化”仅仅是对过去过度金融化的矫正。只有那些过度依赖金融杠杆、高负债、高周转的房企才需要“去金融化”，房企和购房者的合理需求还是要满足的。
从目前来看，国家的金融并没有“抛弃”房地产，反而在加大扶持。今年以来，已有多家银行针对房地产业并购项目进行专项资金支持，相关融资额度接近600亿元。
3月16日，财政部又抛出了一个重磅利好：暂停房产税试点城市扩大！直白讲就是：2022年，房产税不会来了。重磅利好的出现，是因为房地产真的太难了，已经到拖累经济的地步了。
毕竟房地产行业在我国的国民经济中占比太重，中国老百姓的财富60%是房产，换句话说房地产也是民生产业，应该稳定。去年政策用力过猛，加上疫情的反复肆虐，确实让整体经济都非常难受，在这样的环境下老百姓手里的余粮本就不多，如果对房地产的信心不足，只会加重对房地产市场的观望情绪，所以现在需要给房地产一颗糖，给大家一些对房地产未来发展的信心。
三
天时、地利、人和，惠州房地产春天的到来，显然已经具备了前面两项。
所谓人和，对于地产而言就是，惠州人民对楼市的需求是否还很大？是否还有向上的空间？
明面上的数据其实不太乐观。2021年惠州的年度数据显示，2021年全年供应面积为1364万㎡，同比下降16%；住宅网签市场规模已创下近五年最低位，跌落至2015年成交水平，成交面积为1055万㎡，同比下降37%。全市存量突破1764万㎡，去化周期突破29个月，创下了近6年新高，存量市场压力回归至2015年水平。
不过我认为，这并不是惠州的实际购买需求降低了，而是2021年下半年，惠州的调控政策密度大且力度强，迫于调控的压力，惠州楼市一度出现利率破7、房贷周期过长、二手房停贷等现象，购房门槛上升、购房者信心受挫，2021年的购买需求被严重抑制。
从购房的需求来看，惠州的购房群体年龄正在逐步下探，20-50岁的置业者占9成，其中又以90后为购房主力军，自住的比例上升，置业的逻辑开始从投资属性回归到居住属性，逐渐回归到国家”房子是用来住的，不是用来炒的”主基调。
前面惠州最新的人口结构也显示,惠州是年轻化的城市，20-50的群体占比过半,这部分也正是惠州的购房主力军，长远来看，惠州的购房需求还是有较大的释放空间。
而从房价上来看，2021年惠州全年的平均房价为13017元/平，同比增长4%，相比之前的增速有所下调，在粤港澳大湾区9大城市里，仅高于肇庆和江门，远低于深圳广州东莞佛山，是湾区里的价格低洼地。这对于一个处于深圳都市圈核心圈里的城市来说，它还有很大的上涨空间，但基于“稳房价”的基调，未来很长的时间可能也会往上涨，但是每年的涨幅可能要低于GDP的增长。
另外从历史的经验来看，地产摆脱下行周期，都是通过政府制定宽松的政策来启动市场。
所以2022年随着房地产市场的一列宽松政策的信号释放,惠州的购房需求或许也得到一定的释放。但也不会像2016年一样爆发性增长,毕竟受疫情影响,老百姓经济收入也随之降低,且国家的政策底线仍然是“房住不炒”。
从企业的角度来说，这一波大浪淘沙,会留下一批更专业、更稳健、更健康的优质房企。以往房企大刀阔斧四处拿地、高负债、高周转的状态会得到一定的收敛，未来的土地市场将更为理性。
有一个观点是：房地产是一个信心经济。对于房地产从业人员而言，2022年应该要比以往更要坚定对房地产的信心，毕竟，如果行业人士对房地产都不再抱有期待和信心，传导到普通百姓，又如何能够重塑对房地产行业的信心呢？百姓对房地产缺乏信心，更不敢释放购房需求。所以信心比黄金更重要，不仅需要通过国家释放利好是重塑房地产行业的信心，同样需要地产人对自己的行业抱有希望。
（刘青珊，惠州地产从业人员）
